不動産

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不動産の価格

抽象的な話になりますが、不動産の価格は、効用(役立度)相対的稀少性有効需要の3つが絡み合って決まるものと考えられます。
そして、これらの3つを考えるにあたっては、その不動産がどのような地域にあるかその地域はどのような特性を持つか、などについて分析することが大切です。
さらに、地域は刻々と変動していくものですから、現状だけでなく将来を予測することは欠かせません。

それでは、不動産の価格はどのように求めるのでしょうか。
専門家が使う不動産の価格を求める基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つです。
ですが、一般の方が価格を知りたい場合は、
土地であれば、@公示地価  A基準地価   B路線価  C固定資産税評価
建物は、C固定資産税評価が参考になるでしょう。


@ 公示地価

公示地価とは、国土交通省に置かれた土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、1月1日時点の更地の評価額として、 2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価をもとに約26,000の標準地のu当たりの価格を判定し毎年3月頃公示するものです。


A 基準地価

基準地価とは、都道府県知事が国土利用計画法施行令に基づき、毎年7月1日時点の更地の評価額として 1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、約23,000の基準値のu当たりの価格を判定し、毎年9月頃公示するものです。


B 路線価

路線価は、国税庁が毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額等を基として算定した価格の80%により 約36万地点のu当たりの価額を毎年7月1日頃に公開するものです。
路線価の特徴は、何と言っても約36万地点という評価地点の多さです。公示価格の80%ですから路線価を0.8で割ると ほぼ公示価格になり、時価に近づきます。
この路線価等を使って相続税や贈与税の土地等の評価を行います。


C 固定資産税評価

固定資産税評価は、総務省が定めた固定資産評価基準に基づいて、各市町村長が毎年1月1日現在の評価額を決定します。 公表月は各市町村によって異なり、毎年おおむね4月ごろとなっています。
また、土地と家屋に関しては、原則として基準年度(3年)ごとに評価替えを行います。
この固定資産税評価をもとに、固定資産税額や都市計画税額が決定されます。



財団法人資産評価システムセンターでは@からCが閲覧できます。
また、国土交通省のホームページでは「不動産取引価格情報」が閲覧できます。


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